Решит ли льготная ипотека квартирный вопрос в России?

Люди как люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их.

М. Булгаков.

Данные совместного исследования ВЦИОМ и ипотечного агентства «Дом.РФ» говорят, что до 2024 года около семи миллионов семей нашей страны собираются брать ипотечные кредиты. А если, как обещают власти, процентная ставка снизится до восьми процентов, то количество желающих может перевалить за отметку 12 миллионов семей.

При этом аналитики финансовой компании «БКС Премьер» в своем исследовании, предоставленном изданию News.ru,утверждают, что сейчас на выплаты по ипотеке среднестатистическая российская семья тратит более половины своего бюджета.

Власти страны предпринимают существенные меры по стимулированию  ипотечного кредитования. Попробуем разобраться, насколько они могут быть эффективными и к каким результатам способны привести.

Процент по ипотеке снижается

Согласно данным Центробанка, в июле 2019 года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в России снизилась на 0,25 процента и составила 10,28%. В июне этот показатель был зафиксирован на отметке 10,53%, а в мае – 10,56%.

Правда, стоить отметить, что перед этим, в начале года, отмечался рост ипотечной ставки. Например, еще в феврале 2019 года она составляла всего лишь 9,87%.

Так как недвижимость – это дорогое приобретение, то даже незначительные изменения процентной ставки по жилищным кредитам очень заметны для ее покупателей.

Главным показателем, влияющим на размер процента по ипотеке, сегодня является ключевая ставка Банка России. 17 июня 2019 года она снизилась на 0,25 процента, а затем 26 июля – еще на 0,25%, достигнув отметки 7,25%. Регулятор заявляет, что снижение этого показателя будет продолжаться и осенью. До конца 2019 года, если не произойдет ничего неожиданного, он достигнет семи процентов. Одним из таких факторов неожиданности может стать, например, введение Западом санкций против российского госдолга.

Такие частые и значительные снижения размера ключевой ставки – это необычное явление. Например, последний раз это происходило больше чем за год до 17 июня 2019 года.

10% — это много или мало?

Конечно, для банков чем больше процент по кредиту, тем лучше, а заемщику – наоборот. Поэтому трудно сказать, завышен этот показатель или занижен. Все познается в сравнении. Например, гражданам Израиля ипотека с учетом государственной поддержки обходится в 3-4 процента, а на Украине ипотечный процент составляет примерно 20% годовых.

Сегодня власти Российской Федерации однозначно утверждают, что 10 процентов – это много. В феврале этого года Президент РФ Владимир Путин поручил Центробанку и правительству найти возможность снизить ипотечную ставку до 8 процентов. Он считает, что для этого потребуется пять лет, то есть цель будет достигнута к 2024 году. Но о принятых мерах и первых результатах нужно будет доложить президенту до 15 января 2020 года.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина считает, что поставленные сроки вполне реальны. Так как политика Банка России направлена на сохранение стабильно низкого уровня инфляции, постепенное снижение процентной ставки по ипотеке до озвученного уровня вполне достижимо.

На деле инфляционные процессы замедляются, причем это происходит даже немного быстрее, чем рассчитывали в ЦБ. Уже в середине 2019 года этот показатель находится в диапазоне между 4,2% и 4,7%, хотя достичь этих цифр собирались только к концу года.

«Темная сторона» снижения ипотечной ставки

Хотя снижение ставок по ипотеке производится для того, чтобы оживить рынок недвижимости и увеличить спрос на нее, ряд экспертов не считает, что в ближайшее время ситуация сильно изменится.

Например, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин полагает, что небольшое снижение ставки может снизить и спрос на недвижимость, так как заемщики будут ожидать еще большего падения стоимости кредитного продукта. По его мнению, некоторое колебание размера ипотечной ставки не является главным фактором для принятия заемщиком окончательного решения. Гораздо больше на него влияет общая стоимость приобретаемой жилплощади, а также уверенность, что он сможет выплачивать взносы.

Если проанализировать данные Росстата, то получится, что среднестатистическая московская семья из двух человек выплачивает по ипотеке 59 процентов от своих доходов. Для регионов этот показатель составляет 44,5 процента. Если ставка по кредиту снизится до 8 процентов, то при прежнем уровне доходов выплаты составят соответственно 50% и 37,5%. Все равно много.

Старший аналитик финансовой компании «БКС Премьер» Сергей Суверов предположил, что снижением ключевой ставки ЦБ обязательно воспользуются коммерческие банки, чтобы снизить ставки по депозитам и получить дополнительную прибыль.

Есть такое мнение, что существует общемировой тренд потребительского общества, который предусматривает переход от приобретения товаров и собственности к получению услуг. Сторонники этой теории утверждают, что в последнее время владение собственностью становится все более дорогим удовольствием. Они утверждают, что уже сейчас расходы владельцев на содержание собственности примерно такие же, как и арендная плата за жилье. А в условиях роста налогов на имущество это соотношение меняется в пользу аренды, поэтому быть собственником становится накладно и невыгодно.

Кроме того, купить жилье, когда оно нужно прямо сейчас, заплатив за него полную сумму сразу, для большинства людей просто нереально. Если же брать ипотеку, то размер переплаты плюс налоги удвоят-утроят эту сумму.

Таким образом, количество граждан России, не имеющих собственности, растет. Насколько опасна эта тенденция, нам показали события столетней давности в стране.

Наблюдаем оживление на ипотечном рынке

Несмотря на все эти черные тучи, нависшие над рынком недвижимости, он постепенно, но неуклонно оживляется. Как отмечалось ранее, статистика говорит, что около семи миллионов российских граждан намереваются покупать жилье в кредит до 2024 года. Конечно, можно не принимать эту цифру в расчет. Мало ли, кто чего хочет.

Но совместные исследования ВЦИОМ и агентства «Дом.РФ» утверждают, что 90% из этих семи миллионов, то есть 6,3 миллиона россиян, не просто хотят взять жилье в кредит, но и располагают средствами на выплату первоначального взноса. Часть из них уже накопили эту сумму, а часть может получить ее, продав другое жилье или иное имущество.

Эксперты утверждают: из-за того, что ипотека становится более доступной, а система финансирования строительства более понятной и прозрачной, спрос на ипотечное жилье уже несколько лет подряд растет.

По данным исследования, 67 процентов российских семей располагают определенными накоплениями. Таким образом, банки, выдавая ипотечный кредит, не слишком рискуют.

Риски для заемщиков тоже значительно снизились после того, как начали применять эскроу-счета.

Некоторое оживление на рынке недвижимости вызвала и появившаяся в 2028 году так называемая «детская ипотека» под 6% годовых.

Эксперты говорят о существовании в России большого отложенного спроса на недвижимость, который постепенно начинает реализовываться. А при снижении процентной ставки до 8 процентов количество россиян, желающих приобрести квартиры и дома в кредит, может вырасти до 12 миллионов человек.

Резюме

Если подытожить все, что было сказано выше, получается, что снижение процента по ипотеке, конечно, повлияет положительным образом на ситуацию на рынке недвижимости. С другой стороны, этот фактор, хоть и достаточно весомый, не является решающим в момент принятия решения о приобретения недвижимости. Гораздо больше на решение о покупке влияет наличие у заемщика стабильного источника доходов и стоимость приобретаемого жилья.

Важным фактором является также и общая экономическая обстановка в стране. Ведь если возрастет риск потери работы или резкого падения доходности бизнеса из-за кризиса, вряд ли кто-то решится на крупные приобретения, особенно в кредит под залог недвижимости.

Автор: Сергей Кузмицкий